Нийгэмд хамгийн их хүлээлт үүсгэж байгаа хөтөлбөрүүдийн  нэг  нь ипотекийн зээл. Одоохондоо ипотекийн зээл тийм ч тогтвортой олгогдохгүй байна. Ерөнхийдөө бараг бүх банк зогсоох маягтай болчихоод байгаа. Учир нь өмнөх Засгийн газрын үед энэ зээлийн өмчлөлийг Монгол банкнаас салгаж, өөртөө аваад байсан.

Улмаар ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг арай өөр замаар шийдэхээр хууль хүртэл боловсруулаад явсан. Гэвч МАН сонгуульд ялалт байгуулж, шинээр Засгийн газар байгуулагдсанаар байдал өөрчлөгдсөн. Ипотекийн зээлийн өмчлөл буцаад Монгол банкинд оччихоод байгаа. Тийм болохоор дахиад журам энэ тэрээ нэг тийш нь болгохоос авахуулаад асуудал байгаа юм билээ. Гэхдээ ипотекийн зээлийг огт олгоогүй биш олгож байна. Өнгөрсөн есдүгээр сард гэхэд нийтдээ 50.9 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл олгосон мэдээллийг Монгол банкнаас өгсөн.

Түүний 15.2 тэрбум нь таван хувийн зээл байсан байна. Өмнө нь Монголбанкнаас нэгэнт хүсэлтээ өгчихсөн 1948 хүний таван хувийн зээлийн асуудлыг шийднэ гэж байсан. Түүнийгээ шийдсэн гэсэн үг. Тэгвэл өнгөрсөн есдүгээр сард 19.7 тэрбум төгрөгийг ипотекийн найман хувийн зээлд зарцуулж. Мөн банкууд өөрсдийн эх үүсвэрээсээ  15.8 тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлд зориулан гаргасан юм байна. Энэ мэтээр ипотекийн зээл үргэлжилж байгаа. Цаашид ч үргэлжлэх байх.

Монголбанк ч үргэлжлүүлнэ  гэдгээ  мэдэгдээд буй. Хамгийн гол нь зөв замаар л явах ёстой. Улстөрчид бол “Ипотекийн зээл үргэлжлэх ёстой. Ард түмнээ бод. Тэндээс ч мөнгө олно, ингэж ч санхүүжилтийг нь шийднэ” гээд л гоё гоё юм яриад байгаа. Эрх баригчид ч гэсэн Хятадаас ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх мөнгө зээлэх ч юм ярьсан. Гэхдээ тэр нь бүтсэний дараа л асуудлыг ярих хэрэгтэй байх.

Түүнээс өмнө бол улстөрчдөд итгэж болохгүй. Өнгөрсөн хугацаанд ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэхийн тулд Монголбанк мөнгө хэвлэж байсан гэдэг тодорхой болсон. Сардаа ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт гээд 30 гаруй тэрбум төгрөг орж ирдэг. Гэтэл иргэдээс 90 орчим тэрбумын хүсэлт ирдэг байсан гэж байгаа.

Ингээд л үлдсэнийг нь хэвлээд өгчихдөг байж. Ердөө л нэг намын амлалтыг биелүүлэх, ард түмэнд сайхан харагдах гэж тэр. Яах вэ, үүний үр дүнд ипотекийн зээл урагшилж, цөөнгүй залуу гэр бүл орон сууцанд орсон.

Энэ бол хамгийн үр өгөөжтэй, эргэн төлөлт нь найдвартай хөтөлбөр. Одоогоор 3.9 их наяд төгрөгийг ипотекийн зээлд зарцуулсан. Түүний  ердөө 2.3 хувь нь хугацаа хэтэрсэн зээл байгаа юм. Ердөө нэг хоногоор хэтрэхэд л хугацаа хэтэрсэн зээл рүү оруулдаг. Ингээд бодохоор иргэд ипотекийн зээлээ ганц ч хоног хэтрүүлэлгүй төлж байна гэсэн үг.

Харин нийт зээлийн ердөө 1.1 хувь нь чанаргүй гэдэг ангилал руу орсон байгаа юм. Энэ бол ипотекийн зээл хамгийн найдвартай зээлүүдийн нэг гэдгийг илэрхийлж байгаа том тоо. Ийм байхад ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэх шаардлагатай. Улаанбаатар хот утаа, хөрсний бохирдлоо дийлэхээ больж байгаа. Үүнээс гарах ганц арга зам нь орон сууцжуулах. Тэгвэл бага, дунд орлоготой иргэдийн орон сууц худалдаж авах ганц арга нь ипотекийн зээл л байна шүү дээ.

Ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх зөв зам байна

Бичвэр эхлэхтэй зэрэгцээд л зөв замаар явуулах талаар дурдсан. Тэр нь юу вэ гэвэл, эргэн төлөлтөөс орж ирж байгаа мөнгөөрөө л энэ хөтөлбөрөө санхүүжүүлээд явах юм. Одоогийн байдлаар 3.9 их наяд төгрөгийг ипотекийн зээлд зориулсан байна. Үүний 3.047 их наяд төгрөгийг нь Монголбанкнаас гаргасан. Үндсэндээ ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн зээлд зориулж төв банкнаас гаргачихаад байгаа мөнгө л дөө. Харин 96.8 тэрбум төгрөгийг бусад эх үүсвэрээс гаргаж. Тэгвэл банкууд өөрсдийн дотоод эх үүсвэрээсээ 798.7 тэрбум төгрөгийг гаргаж, ипотекийн зээлийг санхүүжүүлжээ.  Ингээд нийт дүнгээр бараг дөрвөн их наяд төгрөг зөвхөн ипотекийн зээлд зарцуулагдчихаад байна.

Үүнээс эргэн төлөлт гэж сардаа хэдэн төгрөг орж ирж байгаа. Өнгөрсөн есдүгээр сард гэхэд 31.6 тэрбум төгрөгийн эргэн төлөлт хийгджээ. Энэ мөнгөний тодорхой хувийг банкуудын өөрсдийн эх үүсвэрээс гаргасан зээлийн эргэн төлөлт эзэлнэ. Хэдий тийм ч хамгийн багадаа 25-28 тэрбум төгрөгийн эргэн төлөлт хөтөлбөрийн зээлээс орж ирж байна гэсэн үг. Зөвхөн эргэн төлөлтийн энэ мөнгөөрөө л ипотекийн зээлээ санхүүжүүлээд, эргэлдүүлээд явах нь хамгийн зөв зам болчихоод байна. Монголбанкныхан ч гэсэн ийм байр суурьтай байгаа юм билээ.

Бүгдээрээ бяцхан тооцоо хийгээд үзье л дээ. Ипотекийн зээлээр байр авахыг хүсч байгаа хүн дунджаар 60 сая төгрөг зээлэхээр байлаа гэж бодъё. Тэгэхээр 500-гаад хүний зээлийн асуудлыг эхний ээлжинд шийдчихэж болж байгаа байхгүй юу. Эхний удаадаа арай цөөхөн юм шиг санагдаж байж магадгүй. Гэхдээ л төв банк нь мөнгө хэвлэж, төсвийн алдагдлаа нэмж байснаас хамаагүй дээр биз дээ. Яах вэ, улстөрчид нь ярьж байгаа шигээ санхүүжүүлэх мөнгө олоод ирвэл сайн л байна.

Тийм юм байхгүй бол энэ мөнгөөрөө л аргалсан нь дээр. Тэгээд ч өнөөдөр орон сууцны эрэлт буурчихсан. Сардаа 4, 5 мянган хүсэлт ирдэг байсныг бодвол багасаад байгаа.

Дээрээс нь эхний ээлжинд сард 500 хүний байрны зээлийг шийдээд өгчихнө гэдэг  огт хэрэгжүүлэхгүй байснаас л дээр. Мөн банкууд өөрсдийн эх үүсвэрээс 200 хүний хүсэлт шийдчихээд байвал бүр болоод явчихаж байгаа юм. Хамгийн гол нь сар сараар нийт зээлийн мөнгө болох дөрөв орчим их наяд төгрөг чинь нэмэгдэнэ. Тэр хэрээрээ эргэн төлөлт нь ч нэмэгдээд явчихна. Жилийн дараа эргэн төлөлтийн мөнгө 30 гаруй тэрбум төгрөг биш 40-өөд болчихно шүү дээ. Цаашлаад 3-4 жил болоход илүү нэмэгдэнэ.

Тэгвэл яваандаа сардаа 1000 гаруй хүний зээлийн асуудлыг шийдчих хэмжээнд хүрнэ. Ингээд л асуудлыг зөв замаар шийдэх боломж байна. Эхний ээлжинд нэн шаардлагатай гэсэн хүмүүстээ зээлээ өгөөд явчихна биз. Байрандаа орчихсон, зээлийн хүсэлтээ өгчихсөн, хурдхан мөнгөө авах шаардлагатай зээлдэгчид гэж байна. Харин байр авахаар төлөвлөж байгаа нь ганц хоёр жилдээ урьдчилгаа мөнгөө сайхан хураагаад байж байсан ч болно.

Ингэж л эдийн засгийг зөв зам руу оруулж, энэ хөтөлбөрийг ч гэсэн нэг мөр сүйрүүлчихгүй авч үлдэх боломж байна. Дахиад хэлэхэд, үнэхээр эрх баригчид мөнгө олоод, Засгийн газрын орлого нэмэгдээд, ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх мөнгө олоод ирвэл сайн л биз дээ. Түүнээс өмнө л эрүүл аргаа сонгосон нь дээр шүү. Тэгээд ч эрэлт буурахын хэрээр орон сууцны үнэ хямдарна.

Одоогоор хоёр өрөө дундаж байрны үнэ 70-90 саяын хооронд байгаа. Тэгвэл эрэлт буураад, ипотекийн зээлийг мөнгө хэвлэж санхүүжүүлэхгүй, зөв замаар явуулаад эхэлбэл орон сууцны үнэ буурна. Магадгүй 50-70 сая руу ч ороод ирчихийг үгүй гэх аргагүй. Одоо бэлнээр нь мөнгөө өгвөл ам.метр нь 980 мянгаар зарах орон сууц хүртэл байна. Яваандаа бэлнээр гэхгүй зээлээр авсан ч сая гаруйхан болчихвол аятай юу. Орон сууц бариад, өндөр үнээр зарж ашиг олж байгаа нөхдүүд ипотекийн зээлийг ямар ч хамаагүй аргаар явуул, мөнгө хэвлэсэн ч яахав гээд хар пиар хийгээд байна. Өөрсдийнхөө ашгийг бодож байхгүй юу.  Өндөр үнээ буулгахгүй л гэж тэр. Улстөрчид нь тэднийхээ лоббид автаад, төв банк нь улстөрчдийнхөө хараат байдлаас гарч чадахгүй бол эдийн засгаа алаад, ашиг олох гэсэн хэдэн хүний “идэш” болоод л ипотекийн зээлээ мөнгө хэвлэж санхүүжүүлэх байх. Харин төв банк хараат байж чадвал зөв замаа л сонгох учиртай. Түүний дараа зөв үр дүнгүүд аяндаа гарч ирнэ.